Kas lemia esamą žemą NT pasiūlą. Ar galime tikėtis rinkos perkaitimo?
Kada mano nuomone tikėtis rinkos panikos? Vėliausiai Rugsėjo Spalio mėnesiais. Grįžtant į darbus ir "rudeninį" ritmą, visi atmerks akis.
NT AKTUALIJOSBUTO PARDAVIMASNT PIRKIMAS
NT brokeris Vilniuje - Karolis Liukpetris
2/27/20263 min skaitymo
Pastaraisiais mėnesiais viešojoje erdvėje vis dažniau girdime klausimą – ar NT kainos 2026 metais kils toliau, ar rinka jau balansuoja ant ribos? Iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti, kad pasiūla yra pakankama, nes skelbimų portaluose objektų netrūksta. Tačiau dirbant kasdienėje rinkos „virtuvėje“ matosi visai kita realybė. Dalis pasiūlos yra tik statistinė iliuzija, o realiai likvidžių objektų skaičius – gerokai mažesnis. Tai sukuria įspūdį, kad butų kainos kyla natūraliai, nors iš tiesų dalį augimo palaiko struktūriniai iškraipymai. Kaip NT brokeris, kasdien derėdamasis tarp pirkėjų ir pardavėjų, matau, kur skaičiai neatitinka realybės. Rinka šiuo metu jautri, emocinga ir labai priklausoma nuo lūkesčių. Todėl svarbu atsieti faktus nuo emocijų ir pažvelgti giliau.
Per dideli pardavėjų lūkesčiai.
Didelė dalis pasiūlos egzistuoja tik popieriuje. Pardavėjai, kurie nenori nusileisti su kaina, formaliai palaiko pasiūlos skaičių, tačiau jų objektai realiai neparsiduoda. Tokie būstai skelbimuose gali „kabėti“ pusmetį ar ilgiau ir sudaryti klaidingą įspūdį, kad pasirinkimas platus. Praktikoje jie tampa „mirę“ pardavimo atžvilgiu, nes neatitinka rinkos realybės. Tuo metu objektai su adekvačia kaina dažnai sulaukia susidomėjimo per pirmas savaites. Būtent čia ir atsiranda skirtumas tarp teorinės ir tikrosios pasiūlos. Kai vertinu objektą, visada remiuosi ne emocija, o realiais sandorių duomenimis bei paklausos dinamika. Toks principingas požiūris leidžia išvengti ilgo ir varginančio pardavimo proceso. O pardavėjams padeda suprasti, kad kaina turi atspindėti rinką, o ne asmeninius lūkesčius.
Karšta nekilnojamojo turto rinka.
Pirkėjų tarpe jau apie metus jaučiama savotiška NT karštinė. Antrinėje rinkoje butai su realia rinkos kaina dažnai parsiduoda per 2–3 savaites nuo reklamos pradžios. Dalis objektų apskritai nepatenka į pagrindinius portalus, nes parduodami per socialinius tinklus ar pažinčių ratą. Tai rodo, kad likvidus turtas turi paklausą, net jei bendra statistika atrodo rami. Toks tempas palaiko augančias butų kainas, nes pirkėjai bijo praleisti progą gerai uždirbti. Tačiau skubėjimas dažnai lemia emocinius sprendimus, kurie vėliau kelia abejonių. Šioje vietoje ypač svarbus profesionalus vertinimas ir derybų strategija. Mano tikslas visada – apsaugoti klientą nuo permokėjimo ar skuboto sprendimo, net jei rinka „kaista“.
Ilgas statybos leidimų išdavimo terminas
Nauja statyba šiandien užima didelę, o gal net pagrindinę rinkos dalį. Tačiau biurokratiniai procesai išduodant statybos leidimus sukūrė situaciją, kai leidimas tampa aukso vertės dokumentu. Sklypai su jau išduotais leidimais parduodami ženkliai greičiau nei anksčiau. Jei seniau pirkėjams kliūdavo projektas ar vieta, šiandien prioritetas – galimybė pradėti statybas be ilgo laukimo. Tuo tarpu projektai, kurie dar tik planuojami, dažnai įtraukiami į pasiūlos statistiką, nors realiai butų dar nėra. Rezervacijos be leidimo – tai pažadas, o ne baigtas produktas. Rinkos analizėje tokie objektai turėtų būti vertinami atsargiai ir proporcingai. Priešingu atveju susidaro dirbtinis pasiūlos perteklius, kuris realybėje neegzistuoja.
Pensijų fondų burbulas
Tema apie pensijų fondų lėšas rinkoje sukėlė nemažai emocijų. Nors ši diskusija, mano vertinimu, jau turėjo išsisėmti, ji vis dar daro įtaką lūkesčiams. Pardavėjai tikisi, kad į rinką ateis daugiau pinigų, todėl kelia kainas. Pirkėjai, priešingai, baiminasi praleisti momentą ir skuba pirkti. Tokia priešinga reakcija sukuria sumaištį ir dar labiau kaitina rinką. Emocinis fonas tampa svarbesnis nei realūs ekonominiai rodikliai. Būtent čia dažniausiai ir atsiranda kainų burbulų užuomazgos. Patirtis rodo, kad ilgalaikėje perspektyvoje laimi tie, kurie sprendimus priima remdamiesi skaičiais, o ne baime ar godumu.
Ko galime tikėtis iš NT rinkos 2026 metų pavasarį. Ar galimas rinkos perkaitimas?
Mano nuomone, rinka šiuo metu jau balansuoja ties perkaitimo riba. Jei vertinsime tik realiai likvidžią pasiūlą, ji yra gerokai mažesnė nei atrodo. „Mirę“ objektai su per didelėmis kainomis neturėtų būti laikomi aktyvia pasiūla. Taip pat rezervacijos be leidimų ar projektai, kurie bus pastatyti tik po metų ar pusantrų, negali būti vertinami kaip šiandieninis pasirinkimas. Jei NT kainos 2026 metų pradžioje dar šiek tiek kila, tai labiau yra lūkesčių rezultatas. Pavasarį galime sulaukti pardavėjų suaktyvėjimo – į rinką bus ištraukti anksčiau neparsidavę objektai. Tačiau dalis jų vėl papildys „mirusios pasiūlos“ segmentą, nes kainos bus per aukštos. Tikrasis testas, mano manymu, gali ateiti rudenį, kai emocijas pakeis racionalesnis ekonomikos vertinimas.
Rinka niekada nebūna vien juoda ar balta. Ji gyva, kintanti ir labai priklausoma nuo žmonių sprendimų. Todėl svarbiausia šiandien – ne spėlioti, o tinkamai pasiruošti. Profesionalus vertinimas, aiški strategija ir realūs derybiniai argumentai leidžia išvengti klaidų, kurios kainuoja skaudžiai. Per daugelį metų sukaupta patirtis ir klientų pasitikėjimas man leidžia drąsiai sakyti – kiekviena situacija turi sprendimą. Svarbu jį rasti laiku.
