Noriu parduoti savo butą ir pirkti kitą 2026 m. Kaip elgtis?

Noriu parduoti savo butą ir pirkti kitą 2026 m. Kaip elgtis?

2026 metų ketvirtąjį metų ketvirtį, kai kuriuose segmentuose stiprėja pirkėjų pozicijos, didėja pasirinkimas, atsiranda daugiau galimybių derėtis. Ypač tai pastebima Vilniaus naujos statybos būsto rinkoje, kur auganti pasiūla ir vystytojų konkurencija suteikia pirkėjams daugiau pasirinkimo. Vis dėlto negalima sakyti, kad visa Lietuvos NT rinka vienodai pereina į pirkėjo pusę – paklausūs butai gerose vietose vis dar gali būti parduodami labai greitai.

Jūs galvojate apie esamo buto pardavimą ir keitimą į naują?

Galbūt verta palaukti ateinančių metų, gal būstą bus galima įsigyti pigiau, o dabartinį parduoti brangiau? Keičiant būstą svarbiausia nepasiduoti emocijoms ir nepradėti veikti chaotiškai. Pirmiausia reikia suprasti savo finansines galimybes, įvertinti turimo turto rinkos vertę ir numatyti, kaip bus įgyvendinti abu sandoriai. Tik tuomet verta priimti sprendimą, ar pirmiau parduoti, ar pirmiau pirkti.

Svarbu turėti aiškų planą

Prieš pradedant būsto paieškas, pirmiausia reikėtų atsakyti į vieną klausimą – kokia yra jūsų reali finansinė padėtis? Kiek pinigų turite santaupų, kokia likusi dabartinio būsto paskolos suma, už kiek realiai galite parduoti savo turtą ir kiek kainuos naujas būstas? Į šiuos skaičiavimus būtina įtraukti ne tik pirkimo kainą, bet ir notaro, turto vertinimo, persikraustymo, galimo remonto bei kitas išlaidas. Nepamirškite pasilikti pinigų ir nenumatytiems atvejams.

Kitas svarbus klausimas – kur gyvensite tarp dviejų sandorių? Galbūt pavyks susitarti, kad naujo būsto pardavėjas palauks, kol parduosite savo butą, o gal dabartinio būsto pirkėjas sutiks leisti jums dar kurį laiką jame gyventi po notarinio sandorio (gal jis jį jums išnuomos keliems mėnesiams?). Galimas ir paralelinis pardavimo bei pirkimo procesas, kai abu sandoriai organizuojami iš anksto suderinus terminus. Kiekvienas variantas turi savų privalumų ir rizikų.

Finansinės galimybės

Keičiant būstą pagrindinis klausimas yra finansai. Nuo jų priklauso ne tik tai, kokį nekilnojamąjį turtą galite įsigyti, bet ir kokią riziką galite prisiimti. Jeigu turite pakankamai santaupų ir dabartinio būsto pardavimas nėra būtina sąlyga naujam įsigyti, jūsų galimybės gerokai platesnės. Kitu atveju svarbu iš anksto žinoti, kiek pinigų galimai gausite pardavę dabartinį turtą ir kokią sumą galėsite skirti naujam.

Ypač svarbu žinoti, kad antram būstui skirtos paskolos sąlygos skiriasi nuo pirmojo būsto finansavimo . Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. antrai ir paskesnėms būsto paskoloms paprastai taikomas ne mažesnis kaip 30 proc. pradinis įnašas. Tačiau keičiant pagrindinį būstą galima pasinaudoti atskira būsto keitimo išimtimi. Tokiu atveju bankas gali finansuoti naujo būsto įsigijimą dar nepardavus senojo, o pardavus ankstesnį turtą per sutartą protingą laikotarpį reikia padengti trūkstamą nuosavų lėšų dalį, kuri negali būti mažesnė nei 15 proc. naujo būsto vertės arba kainos. Lietuvos bankas rekomenduoja seną būstą parduoti per ne ilgesnį kaip 12 mėnesių terminą, tačiau galutinį sprendimą ir sąlygas nustato kredito įstaiga.

Prieš priimdami sprendimą būtinai pasikalbėkite su keliais bankais. Išsiaiškinkite, kokią paskolą galite gauti, kokio dydžio pradinis įnašas bus reikalingas, ar galėsite laikinai turėti du finansinius įsipareigojimus ir kokiomis sąlygomis turėsite parduoti dabartinį būstą. Turėdami šią informaciją, galėsite objektyviai įvertinti savo galimybes.

Ar privalau iš karto parduoti esamą būstą?

Ne, nebūtinai. Kaip jau minėjau, egzistuoja būsto keitimo finansavimo galimybė, kai pirmiau įsigyjamas naujas būstas, o turimas parduodamas vėliau. Tai patogus sprendimas žmonėms, kurie nenori rizikuoti prarasti patikusį butą arba kuriems svarbu iš anksto žinoti, kur gyvens ateityje.

Kur slypi didžiausia grėsmė? Įsivaizduokite, kad nusipirkote naują būstą, prisiėmėte papildomus finansinius įsipareigojimus, tačiau jūsų turimas butas neparduodamas. Galbūt neteisingai nustatėte jo kainą, galbūt sumažėjo paklausa, o gal dėl nenumatytų aplinkybių rinkos kainos pradėjo kristi. Tuo metu paskolos įmokas mokėti vis tiek reikia, o bankui prisiimti įsipareigojimai niekur nedingsta.

Dar didesnė problema gali kilti tuomet, kai pardavus turimą būstą gaunama suma yra mažesnė, nei planavote. Tokiu atveju gali pritrūkti pinigų paskolai padengti ar bankui sutartam nuosavų lėšų įnašui suformuoti. Galiausiai galite atsidurti situacijoje, kai turite du būstus, du finansinius įsipareigojimus ir vis mažiau pasirinkimų. Būtent todėl prieš pasinaudojant būsto keitimo galimybe būtina apskaičiuoti ir nepalankų scenarijų.

Kada pradėti ieškoti naujo būsto?

Viskas priklauso nuo jūsų finansinės padėties ir požiūrio į riziką. Jeigu turite pakankamai santaupų, stabilias pajamas ir galimybę kurį laiką išlaikyti abu būstus, galite pradėti paieškas iš karto. Tai ypač aktualu, jei ieškote konkretaus būsto konkrečioje vietoje, kur pasiūla nedidelė. Kartais ilgai laukto varianto atsiradimas rinkoje yra svarbesnis už bandymą idealiai suderinti pardavimo ir pirkimo datas.

Jeigu jūsų finansinės galimybės ribotos, o rizikos tolerancija maža, rekomenduočiau pirmiausia parduoti turimą būstą. Žinodami, už kiek pardavėte, kokia paskola buvo padengta ir kiek pinigų liko, galėsite gerokai ramiau ieškoti naujo nekilnojamojo turto. Taip išvengsite spaudimo parduoti savo butą bet kokia kaina vien todėl, kad jau esate įsipareigoję kitam pardavėjui.

Kaip saugiai pasirašyti preliminariąją sutartį?

Radus norimą būstą dažnai kyla noras kuo greičiau jį rezervuoti, kad kitas pirkėjas nepasinaudotų jūsų dvejonėmis. Tai suprantama, ypač jeigu objektas yra paklausioje vietoje ir atitinka visus jūsų lūkesčius. Tačiau prieš pervedant pinigus ir pasirašant preliminariąją sutartį būtina įvertinti, ar tikrai turėsite galimybę įvykdyti savo įsipareigojimus. Sutartis turi apsaugoti abi šalis, o ne tapti papildomu spaudimu pirkėjui.

Preliminariojoje sutartyje būtina aiškiai nustatyti pagrindinės notarinės sutarties pasirašymo terminą, mokėjimų tvarką, šalių įsipareigojimus ir atsakomybę už jų nevykdymą. Jeigu naujo būsto įsigijimas priklauso nuo jūsų turimo buto pardavimo, šią aplinkybę reikėtų aiškiai aptarti ir įrašyti į sutartį. Taip pat svarbu numatyti, kas nutiks, jeigu nepavyks laiku gauti banko finansavimo, parduoti turimo būsto ar dėl kitų objektyvių priežasčių reikės pratęsti sandorio terminą.

Mano patarimas – jeigu žinote, kad pirmiausia turite parduoti savo būstą, numatykite pakankamai laiko ir įtraukite tai į preliminariosios sutarties sąlygas. Geriau iš anksto derėtis dėl ilgesnio termino, nei paskutinę dieną ieškoti būdo, kaip išvengti sutartinių įsipareigojimų nevykdymo.

Kai svajonių butas atsiranda anksčiau, nei parduodamas jūsų turimas

Noriu papasakoti vieną realią istoriją iš savo praktikos. Į mane kreipėsi mergina, kuri nebežinojo, kaip pasielgti. Ji turėjo asmeninį butą su dar neišmokėta būsto paskola ir šiek tiek santaupų. Jau kurį laiką svajojo persikelti į kitą butą ir tiksliai žinojo, kokioje gatvėje bei kuriuose daugiabučiuose norėtų gyventi. Problema buvo ta, kad šiuose namuose butai itin paklausūs – vos atsiradę pardavime, dažnai būdavo greitai rezervuojami.

Vieną dieną skelbimuose pasirodė būtent toks butas, apie kokį ji svajojo. Apžiūrėjusi būstą, ji ilgai nedvejojo, sumokėjo avansą ir su pardavėju susitarė, kad notarinė sutartis bus pasirašyta per tris mėnesius. Per šį laiką ji turėjo parduoti savo turimą butą. Iš pirmo žvilgsnio viskas atrodė puikiai – norimas būstas rezervuotas, pardavėjas sutiko palaukti, liko tik parduoti turimą butą.

Savo buto skelbimą ji patalpino NT portalą aruodą ir laukė pirkėjų. Tačiau praėjus dviem mėnesiams nebuvo sulaukusi nė vieno rimto susidomėjimo. Laikas pradėjo spausti, nes iki sutarto sandorio liko vis mažiau laiko. Tuomet ir prasidėjo abejonės – ar pavyks parduoti, ar užteks pinigų, ar nereikės atsisakyti naujo buto ir patirti finansinių nuostolių pagal pasirašytą sutartį?

Aptarę jos situaciją, pradėjome skaičiuoti. Paaiškėjo, kad už perkamą butą ji buvo sutikusi mokėti daugiau nei įprasta panašių objektų rinkos kaina. Ir tai buvo visiškai suprantama – butas buvo tikrai paklausus, atitiko jos poreikius ir buvo būtent toje vietoje, kurioje ji norėjo gyventi. Šiek tiek permokėti verta. Tačiau kita medalio pusė buvo jos pačios butas. Jo pardavimo kainą ji buvo nustačiusi per aukštai, nes norėjo ne tik padengti likusią paskolą ir įsigyti naują būstą, bet ir pasilikti pakankamai santaupų, kad po visų sandorių finansiškai jaustųsi saugiai.

Pakalbėję supratome vieną dalyką – jos norima pardavimo kaina neatitiko realios rinkos situacijos. Ji turėjo pasirinkti, kas jai svarbiau: išlaikyti norimą pinigų rezervą, bet rizikuoti netekti svajonių buto, arba sumažinti savo turto kainą, greičiau jį parduoti ir pradėti naują gyvenimo etapą. Žinoma, antrasis variantas reiškė tam tikrą finansinį kompromisą. Tačiau pirmasis taip pat turėjo savo kainą – galimybę prarasti ne tik avansą ar patirti sutartinių netesybų riziką, bet ir ilgai ieškotą galimybę gyventi norimoje vietoje.

Galiausiai ji priėmė sprendimą sumažinti savo buto kainą, jį parduoti ir įsigyti naująjį. Ji pradėjo naują gyvenimo etapą būtent toje gatvėje ir tame bute, apie kurį ilgai svajojo.

Šios istorijos moralas labai paprastas: prieš pradėdami veikti įvertinkite savo galimybes, tikslus ir tai, kokią kainą esate pasirengę sumokėti už savo sprendimus. Žinoma, kas nerizikuoja, tas negeria šampano. Tačiau kartais rizikuodami galite nebeturėti už ką to šampano ir nusipirkti.

Reziumė – svarbiausia ne tik ką perkate, bet ir kaip tai darote

Parduoti turimą butą ir įsigyti kitą – atsakingas sprendimas, kuriam reikia pasiruošti. Įvertinkite dabartinio būsto rinkos kainą, likusius finansinius įsipareigojimus, santaupas, būsimo pirkimo biudžetą ir galimas rizikas. Iš anksto pasikalbėkite su banku, numatykite sandorių terminus ir atsakingai vertinkite preliminariosios sutarties sąlygas. Nepamirškite, kad net ir labai gerai suplanuotas sandoris gali susidurti su nenumatytomis aplinkybėmis.

Nekilnojamojo turto rinkoje nėra vieno teisingo atsakymo, ar pirmiau reikia parduoti, ar pirkti. Vienam žmogui geriausias sprendimas bus pirmiausia parduoti turimą būstą ir tik tuomet ieškoti kito. Kitam – pasinaudoti banko suteikiama būsto keitimo galimybe ir įsigyti svajonių namus dar nepardavus ankstesnių. Svarbu ne pasirinkti greičiausią ar drąsiausią variantą, o rasti tokį sprendimą, kurį galėsite įgyvendinti finansiškai saugiai.

Kartais didžiausia klaida yra ne tai, kad nusipirkote per brangiai ar pardavėte per pigiai, o tai, kad bijodami prarasti pinigus praradote galimybę gyventi taip, kaip iš tikrųjų norėjote. Tačiau svajonė neturi tapti finansine našta. Todėl prieš žengdami kitą žingsnį įsitikinkite, kad galite sau leisti ne tik naujus namus, bet ir ramybę juose gyventi.

Planuojate parduoti vieną būstą ir įsigyti kitą?

Prieš priimdami sprendimą, įvertinkite ne tik dabartinio turto kainą, bet ir visą būsto keitimo procesą. Galiu padėti nustatyti realią jūsų nekilnojamojo turto rinkos vertę, suplanuoti pardavimo eigą ir įvertinti galimus sandorio scenarijus.

Pirmiausia susipažinkime su jūsų situacija ir aptarkime, koks sprendimas būtų racionaliausias. Kartais vienas teisingas pokalbis prieš priimant finansinį įsipareigojimą gali sutaupyti gerokai daugiau nei kainuoja profesionali pagalba.

Objekto pristatymas

POA Selling in Lithuania

Objekto pristatymas

Dažniausiai žiūrimi vaizdo įrašai mano youtube kanale

Nori sužinoti, kai bus daugiau įrašų?

Dažniausiai užduodami klausimai

1. Ar galiu nusipirkti naują butą dar nepardavęs senojo?

Taip. Suderinus finansavimo sąlygas su banku galima pirmiau įsigyti naują būstą, o turimą parduoti vėliau. Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai numato būsto keitimo išimtį, pagal kurią seną būstą rekomenduojama parduoti per ne ilgesnį kaip 12 mėnesių laikotarpį. Konkrečias sąlygas nustato kredito įstaiga.

2. Kiek pradinio įnašo reikia antram būstui įsigyti 2026 metais?

Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. antrai ir paskesnėms būsto paskoloms paprastai taikomas ne mažesnis kaip 30 proc. pradinis įnašas. Tačiau būsto keitimo atveju gali būti taikoma atskira išimtis, leidžianti laikinai finansuoti visą naujo būsto vertę, įsipareigojant vėliau parduoti ankstesnį būstą ir padengti reikalaujamą nuosavų lėšų dalį. Galutinį sprendimą priima bankas.

3. Ar geriau pirmiau parduoti butą, ar pirmiau pirkti kitą?

Tai priklauso nuo jūsų finansinių galimybių, santaupų ir toleruojamos rizikos. Jeigu galite laikinai išlaikyti du būstus arba turite banko patvirtintą būsto keitimo finansavimą, galite pirmiau įsigyti naują. Jeigu finansinės galimybės ribotos, saugiau pirmiausia parduoti turimą turtą ir tik tuomet ieškoti kito.

4. Kas nutinka sumokėtam avansui, jeigu nepavyksta parduoti turimo buto?

Avanso likimas priklauso nuo preliminariosios sutarties sąlygų ir priežasčių, dėl kurių sandoris neįvykdomas. Jeigu pirkėjas nepagrįstai atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, jam gali tekti atlyginti pardavėjo nuostolius arba sumokėti sutartas netesybas. Todėl dar prieš pervedant avansą svarbu sutartyje numatyti, kas nutiks, jeigu nepavyks parduoti turimo būsto ar gauti finansavimo.

5. Ar verta laukti 2027 metų, tikintis pigiau nusipirkti kitą būstą?

Vien tik dėl galimo kainų sumažėjimo laukti nereikėtų. Nekilnojamojo turto kainos skirtinguose miestuose, rajonuose ir segmentuose gali keistis nevienodai. Jeigu planuojate keisti būstą, vertinkite ne tik tai, kiek galite gauti už savo butą, bet ir tai, kiek kainuos norimas įsigyti turtas. Dažnai svarbiausias rodiklis yra šių dviejų kainų skirtumas.

Privatumo politika

Kliento pažinimo anketa